Distrato de Imóvel na Planta: Seus Direitos e Como Agir em 2026
Comprar um imóvel na planta é um dos caminhos mais comuns para conquistar a casa própria no Brasil. Mas e quando a obra atrasa, o empreendimento muda de cara ou o incorporador simplesmente some? É aí que entra o distrato — e saber seus direitos é essencial pra não sair no prejuízo.
O que é distrato de imóvel na planta?
O distrato é o cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel que ainda não foi entregue. Quando você assina um contrato de planta, está comprando uma promessa — e se essa promessa não for cumprida, a lei te protege.
A principal legislação que regula essa questão é a Lei 13.786/2018, conhecida como a “Lei do Distrato”. Ela trouxe regras claras pra ambos os lados.
Quando você pode pedir o distrato?
Existem situações em que o comprador tem direito ao distrato, incluindo:
- Atraso na entrega da obra — Se o incorporador não entregar o imóvel no prazo contratual, você pode rescindir o contrato
- Mudanças substanciais no projeto — Alterações que modifiquem área, acabamento ou projektualidade do imóvel
- Falência ou recuperação judicial da empresa incorporadora
- Vícios estruturais — Problemas graves na construção que comprometam o imóvel
E a multa? Quanto você perde?
A Lei 13.786 estabelece que, em caso de distrato:
- Se o empreendimento atingiu 25% de vendas: o comprador perde até 25% dos valores pagos
- Se não atingiu 25%: o comprador perde até 50% dos valores pagos
Mas atenção: essas são taxas máximas. Na prática, muitos contratos prevêem multas maiores — e o Superior Tribunal de Justiça já entendeu que cláusulas abusivas podem ser anuladas.
O papel do advogado imobiliário
Caso de distrato não é algo pra resolver sozinho. Um advogado especializado em direito imobiliário vai:
- Analisar o contrato — Verificar cláusulas abusivas e prazos
- Avaliar os danos — Calcular o que você realmente pode recuperar
- Negociar com a construtora — Muitas vezes é possível um acordo mais vantajoso que o distrato formal
- Entrar com ação judicial — Se necessário, para garantir seus direitos
Não espere o prazo prescrever. Em regra, a ação de distrato prescreve em 3 anos a partir da data prevista para entrega do imóvel.
Resumo rápido
| Situação | Seu direito |
|---|---|
| Atraso na obra | Distrato com devolução parcial |
| Mudança no projeto | Distrato com devolução parcial |
| Construtora falida | Distrato + recuperação do crédito |
| Cláusula abusiva | Anulação judicial da multa |
Se você está pensando em desistir de um imóvel na planta, não assine nada antes de consultar um advogado. Cada caso é um caso, e um profissional vai te orientar da melhor forma possível.
Deilucas Souza Advocacia é especializada em direito imobiliário em São Paulo. Entre em contato para uma consulta.